[摘要] 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进。
第二部分：2012年中国房地产市场趋势展望
1. 政策趋势：继续坚持房地产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力
经济环境：外需不振，投资放缓，经济减速，CPI连续四个月下行
2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加大。下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调。预计2012年，中国经济将在积极的财政支持以及货币政策的微调下实现平稳软着陆，同时使物价水平控制在合理范围内。
货币政策：稳增长背景下货币政策微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变
货币政策预调微调，2012年货币政策将由2011年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。近期通胀水平明显回落，若明年我国经济仍能保持稳定的发展水平，则货币政策不会大幅度全面转向。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调。预计2012年总的信贷规模可能与2011年持平，达到2008年四季度至2009年期间放贷近11万亿元天量的可能性很小。
房地产调控：中央继续加强房地产调控决心不减，地方政府态度暧昧
本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。近日中央政治局会议定调2012年经济工作时表示“坚持房地产调控政策不动摇”，“限购”、“限价”等行政性措施在近期不会放松。
目前，地方政府对加强房地产调控态度暧昧。2011年，海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫。南京、杭州、天津等热点城市土地出让金收入下降明显。房地产市场的低迷造成各地方政府财政压力骤增，放松调控的意愿强烈，10-11月，佛山、成都等地放松限购即被叫停。然而，内外部因素均没有影响中央的调控决心。从内部因素看，GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位。从外部环境看，由于近两年出口对经济增长贡献低于2007年，欧债危机影响不如2008年的全球性金融危机。从房地产行业看，投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年。预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向，在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会冒然放松。
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