[摘要] 2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控:1月,“国八条”、房产税试点改革先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个;7月初,国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”,随后台州、珠海等城市跟进。
2. 2012年中国房地产市场趋势展望
(1) 政策趋势:继续坚持房地产调控政策不动摇,货币政策微调缓解调控压力
对房地产业而言,本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局,中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”,预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松,土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2011年11月底,央行近三年来首次下调存准率,预计货币政策将在2012年继续微调,其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。
(2) 总体预判:上半年调控效果进一步显现,投资开工步伐放缓,量价继续下行,下半年逐渐趋好,全年量价难有增长,总体不容乐观也无需过度悲观
预计在2012年上半年,由于调控政策仍将较为严厉,需求仍被抑制,货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力,而过去两年新开工项目将入市,推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看,在“经济增速稳中有降,货币政策稳中微调,房地产调控政策继续从紧”的假设下,根据“中国房地产中长期动态模型”测算,全年商品房量价难有增长,预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间;房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落,分别在15-20%和6%-9%之间,在2011年的基础上增速继续下降。
(3) 关注点:货币政策走向是关键,房产税改革试点范围逐步扩大,不同城市、企业分化加剧
货币政策微调:2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键,全年房地产信贷将有所增长,但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税:改革试点范围逐步扩大,这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件,促进房地产业的长期健康发展。城市分化:一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策,过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险,东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。企业分化:龙头企业领先优势进一步扩大,中小企业面临资金风险。房地产企业应根据其自身优势,顺势而为,合理布局,保持健康发展。
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