[摘要] 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进。
2. 总体预测：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销售难有增长，总体不容乐观
运用“中国房地产业中长期发展动态模型”，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调”的假设条件下，随着房地产调控政策效果的进一步显现，2012年房地产市场将呈现出“销售量价略有调整，投资新开工增速明显下降”的特点。预计2012年商品房销售面积为10.3-10.6亿平米，相比2011下降3%-6%；2012年商品房销售均价预计为5050-5200元/平米，相比2011下降1%-4%；2012年房屋新开工面积预计为20.5-21亿平米，相比2011增长6%-9%；2012年房地产投资预计为7-7.3万亿，相比2011年增长15%-20%。
过去两年大规模新开工项目的入市，将给2012年上半年的销售带来巨大压力。历史数据显示，通过新开工与销售面积增速的差值能够很好地反映市场供求状况，进而判断价格走势。2010年以来，新开工面积增速持续放大，而销售面积增速低位徘徊，预计到2012年上半年，这一趋势仍难以逆转，价格总体向下的趋势将更加明显。
从不同城市来看，与2010年和2011年类似，不同城市受政策影响的程度将有所不同。由于限购政策将继续得到落实，预计2012年一线降幅接近20%，二线降幅接近15%，三四线增速也将大幅下降至3%-5%；价格方面，重点城市销售均价将下降5%左右，其中一线超过10%，二线微降，三四线小幅上涨。二线城市之间差异将比较大：重庆、天津、武汉等地过去几年土地供应量大、开发投资规模高，但受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，而其目前库存量或潜在供应甚至超过一线，在2012年可能面临更大压力。而对多数中西部省会城市，过去几年房地产市场发展热度不及重庆、成都等地，未来受影响程度不会太大。
不同物业表现仍将存在明显差异。住宅销售面积和销售额均会有明显下降；商业地产销售面积及销售额均会有10%左右的增长，价格将维持稳定。但值得注意的是，商业地产机遇中也蕴含风险。商业地产投资回报期长、专业能力要求高、部分二三线城市潜在供应可能过大。住宅市场仍是能更快带来现金流、市场空间更大的领域。
结语
回顾1998年“房改”以来的历史，政策、货币、土地等影响行业发展的关键因素不断变化，房地产业不断遭遇波折，但总体仍不断发展，行业龙头企业迅速成长。特别是2010年来，持续升级的限购、限价、限贷等调控政策，不断刷新“史上最严调控”的含义，但商品房销售面积连续两年创出新高，投资等指标高速增长，保障房建设力度连年加大；万科、中海、保利、恒大等品牌房企销售业绩连年提升，行业集中度进一步提高。
展望未来，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。
但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。有鉴于此，现在正是政府、开发企业、银行等相关各方思考中长期变革及应对策略的时机。
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