[摘要] 2013年年底这种交投不旺，观望较浓厚、价格高位企稳的态势仍将持续一段时间，由目前情况看，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高。预计大致恢复到较正常、平稳水平，即2014年的季度平均成交量大约与2013年第二、三季度相当。
一、2013年广州二手楼市总体运行良好，但前高后低的特征明显。
2013年广州二手楼市的成交远好于市场低迷时期的2008年、2011年以及2012年，但较峰的2009年和2010年仍有一到两成的差距，与需求旺盛的2007年基本相当。全年总体来说，2013年广州二手楼市交投活跃、运行良好。不过，四季度以后，市场的交投热度明显下降。
纵观2012、2013年，广州二手楼市大致经历了低位缓慢复苏，基本恢复良好、交投活跃、逐渐降温的过程.主要分三个阶段：一是2012年的低位缓慢复苏；二是2013上半年交投活跃；三是2013下半年的逐渐降温。这三个阶段在量价走势、买卖双方心态等方面的特点均有所不同。
（1）、2012、2013年广州二手住宅量价走势：缓慢复苏——交投活跃——逐渐降温，僵持博弈。
2012年缓慢复苏期。受存款准备金率、贷款利率下调以及政策趋稳的影响，2012年二手住宅交投量触底后温和回升，据阳光家缘二手网签数据显示，2012上半年广州二手住宅月均网签量为1635套，下半年逐渐增加至2656套，大致恢复正常良好水平。二手楼价在一季度阶段性探底后，逐渐小幅回升，2012年全年二手楼价上涨了6.2%。总的来说，2012广州二手楼市逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心日益恢复，并缓慢步入较良好的运行期。
2013年上半年交投活跃期。受政策平稳、流动性充裕、地王以及中心区新货量少价高等因素影响，2013年上半年广州二手楼市延续了2012年四季度以来需求活跃的良好运行态势，量价齐升，其中3月份的20%个税“末班车”效应，令二手交投井喷式放量，成交量创历年单月。据阳光家缘二手网签数据显示，2013上半年广州二手住宅月均网签量为3207套，需求较活跃。2013年上半年，二手楼价以每月环比上涨2%左右的水平稳步小幅走高。6月份广州合富标准指数为1719点，较2012年12月上涨了9.7%，同比2012年6月份上涨了16.5%。这一阶段，市场信心充足，看涨后市逐渐成为主流，买家入市意愿较强，交投节奏加快，价格接受度提高，部分买家小幅追价入市，总体呈量价齐升的特征。
2013年下半年市场逐渐降温，交投热度下降，市场陷入僵持博弈。下半年随着楼价高位上涨、买家入市意愿有所减弱，加上市区刚需盘源不足以及房贷有所收紧等因素，市场逐渐降温，交投热度回落。11月份，“穗六条”政策出台，部分买家购房暂时受阻，市场观望浓厚，“等降”心态明显，但业主心态仍较强硬，叫价坚挺且居高不下，整体二手楼市陷入僵持低迷的疲软态势。据阳光家缘二手网签数据显示，2013下半年广州二手住宅月均网签量为2525套，较上半年下降。下半年二手楼价的涨幅明显收窄，基本以高位企稳为主，而上冲乏力。12月份的合富标准指数为1809点，较2013年6月仅上涨了1.1%，升速明显放缓。
（2）买卖双方心态： 购房意愿高涨——追价热情有所下降——观望等降，僵持博弈
2013年的不同阶段，广州二手买家的心态也明显不同：
2013年上半年，政策环境逐渐趋稳；经过2011年和2012年近两年来对政策负面效应的消化，市场对政策的“抗药性”增强，市场预期基本仍然以向好为主。在通胀预期下，买卖双方对楼市的信心明显恢复，入市意愿较为高涨，不少买家“相中即入”，部分甚至小幅追价入市。
2013年7—10月份，随着楼价高位上涨，有效需求逐渐收窄，交投热度有所下降，不同买家的心态也有所分化：实力相对较弱的买家，或无奈退场或接受综合素质稍差的物业或转投外围；有一定实力的“中间层”买家，追求市区综合素质良好的“笋盘”，部分追价意愿不高的买家也会转投外围或购房节奏放缓；较强实力的中偏高端买家，青睐市区较优质物业，对有所让价的“笋盘”会果断出手，但追价意愿不强。这一阶段，中心区主流二手买家已经逐渐向中端及中偏高端倾斜。受二手买家逐渐“偏高”的影响，有效的潜在需求也相应有所减少，交投热度逐渐下降。
2013年11——12月，“穗六条”政策出台，部分买家的观望情绪加重，“等降”心态较明显。大致分三种类型：中低端期望价格下跌，观望加重；中偏高及高端更关注价格；迫切性买家入市仍积极。
综合以上分析可得，楼价高位持续上涨是买家购房心态变化的根本性原因，也是后期市场僵持博弈的关键点。
（3）首次置业者为主，改善、投资需求活跃度日渐提升，楼市结构渐趋健康合理
根据过去几年的统计数据显示，广州二手楼市较合理、健康的买家结构应为：“首置：改善：长线投资客大概为6:3:1”。2011年受政策影响，广州首置二手买家的占比一路小幅上升，换房改善需求则逐渐下降。2012年，广州首次置业者的占比甚至逼近七成，换房改善需求有所下降。2013年，随着市场信心的恢复，这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观，改善型和长线投资需求的活跃度明显提升，整体买家结构逐渐趋向较合理、健康的态势。这也是二手楼市逐渐步入较良好运行轨道的重要体现之一。据合富置业数据，2013年广州首次置业的二手买家占64.8%，较2012年有所回落，改善型需求占27.2%，较2012年有所回升。
图：2012年、2013年广州各类型二手买家占比 （单位：%）
（4）“穗六条”影响分析：约两成买家入市实质性受阻；观望情绪加重，“等降“心态明显，根源仍在楼价高居不下
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
