[摘要] 2013年年底这种交投不旺，观望较浓厚、价格高位企稳的态势仍将持续一段时间，由目前情况看，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高。预计大致恢复到较正常、平稳水平，即2014年的季度平均成交量大约与2013年第二、三季度相当。
三、较大面积、高总价的物业成交渐多，中高端买家活跃度提升，二手楼市逐渐“偏高”
由成交的物业结构看，2013年，较大面积、高端物业呈增多的态势，显示中高端二手买家的活跃度有所提升。
2013年广州二手楼市仍以首置刚需居多，90㎡以下的2房以及首改90—120㎡3房单位依然是市场的主流需求。不过，受首改买家入市增多影响，90—120㎡3房的成交占比呈小幅增加的趋势。据合富置业数据显示，2013年广州二手住宅成交套均面积为87.9㎡,较2012年上升6%，其中90㎡以上的占比有所上升。与2011、2010年相比，90—120㎡的首改户型以及144㎡以上的大户型则明显增多。
2010—2013年广州二手住宅成交面积分布（单位：%）
由成交总价看，2013年成交总价稳步走高。2013年广州二手住宅成交套均总价高达171.7万，较此前大幅上涨。其中100万以下的占比明显呈下降趋势，2011年100万以下的占比在五成左右；2012年下降至四成；而2013年仅占三成。而200万以上的占比则日益上升，由原来的约一成，上升至2012年的接近两成；2013年接近三成。
2010年—2013年广州二手住宅成交总价分布（单位：%）
据合富置业统计，2013年广州二手住宅成交均价快速上涨，成交均价逼近2万元大关，达19534元/㎡，较2012年上涨了16.7%。其中1.5万元/㎡以下的交投占比明显呈下降的趋势，2011年1.5万元/㎡以下的占比在六成左右；2012年下降至五成；而2013年仅占三成五。而1.5万元/㎡以上的占比则不断上升，其中2万元/㎡以上的占比增幅明显，由原来的两成左右，增加至2013年的接近四成。
2010年—2013年广州二手住宅成交单价分布（单位：%）
较大面积、高价二手住宅成交增多，一方面与楼价的实质性上涨有关，也与部分实力较强的买家由一手市场回流有一定关系，同时也反映了中高端需求和换房改善买家的活跃度提升。统计显示，2013年滨江东、天河北、原东山等市区核心地段的较大面积、贵价优质高端物业需求较往年增多，其中不乏单价4万元/㎡以上、面积200方以上的千万豪宅。
由实际情形看，目前中心区的需求大致分以下三种情况：
100万以下、综合素质不高的物业，如楼梯旧楼、地段较偏的单位等，仍受到部分实力不强的迫切性首置买家追捧；但其占比明显呈下降趋势，由2010年六成以上，下降至2013年的三成。
承受力在100—200万之间的中端买家则相对平稳，一直保持在三到四成之间，增幅不大。但也有部分买家在市区难觅性价比较高的合适单位，或追涨热情减弱，或转投外围楼市。
实力较强、青睐优质贵价盘（200万以上）的买家则有逐渐增多态势，其中包括换房改善需求、“卖一”以及较具实力的首置买家。其占比由原来的约一成，上升至2013年接近三成。
综合以上分析可得，2013年广州二手楼市已经由原来的以中低端买家为主，逐渐偏向中端、中偏高以及高端。
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