[摘要] 经济增速放缓、产业结构升级与增长动力转换是我国经济“新常态”的重要特征。在制造业回落的背景下，服务业活动的较快发展已经成为经济稳定的主要动力，物业服务行业也迎来了快速发展的历史机遇期。目前，我国物业服务企业在管面积已经达160亿平米，近三年累积增长超40%。
2.1 样本选择
“质价相符”的定价原则要求物业服务价格与服务水平要相适应，在编制指数时必须区分不同标准物业服务对服务价格的影响，选择具有一定服务水平的物业项目作为指数研究的样本。基于此，研究组制定“中国物业服务星级评价标准体系[1]”，根据该评价标准选择数量充分的、符合要求的在管物业项目作为物业服务价格指数编制的样本。
“中国物业服务星级评价标准体系”分为软件和硬件两个方面的标准体系。软件标准体系由基本要求、房屋管理、公共设施管理与维修、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理和其他管理组成；硬件标准体系包括基本要求、综合配套、绿化及景观、车位、文体娱乐设施、共用设施设备、安保系统、物业管理硬件及人员配备、物业标识等内容。
根据星级评价标准体系，软硬件满分均为100分，满足70分≤考核评分＜80分，则符合三星级标准；满足80分≤考核评分＜90分，符合四星级标准；如果考核评分≥90分，其符合五星级标准。终样本项目的物业服务评级取软件评价和硬件评价中较低者。如果项目物业服务的软件或硬件评价低于三星级水平，则将其录入数据库中，但不作为样本用于物业服务价格指数的计算。
在“中国物业服务星级评价标准体系”基础上，本次研究的样本选择标准如下：①位于各市城区（不包含下辖县和县级市）；②2000年后竣工验收，入住时间1年（含）以上的商品住宅项目，其中一线城市（北京、上海、广州、深圳）的项目建筑面积需在10万平米以上，其他城市在5万平米以上；③有合法注册的物业服务企业在管；④根据“中国物业服务星级评价标准体系”，物业服务水平和硬件设施的评价结果均在三星级以上（含三星）。
考虑到数据的可获得性和在的代表性，遵循典型性原则，选择二十个代表城市作为研究对象：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、长沙、常州、昆明、宁波、青岛、苏州、无锡、沈阳、合肥、南昌。
2.2 指数模型
1）指数系统的结构
中国物业服务价格指数系统以城市各星级服务价格指数为低层级，逐级生成城市物业服务价格指数、二十大城市物业服务价格综合指数。根据研究分析需要，还可以扩展构建城市分城区物业服务价格指数等。
2）指数编制方法
计算物业服务价格指数时，以每个物业项目的建筑面积占样本库中所有合格物业项目建筑面积总和的比重为该物业项目权重。①环比价格指数，以三星级物业、四星级物业、五星级物业价格为基本项计算；②城市物业服务价格指数，根据城市各星级的物业服务价格指数按各星级样本项目建筑面积加权平均计算；③二十大城市物业服务价格综合指数，根据二十个重点城市的城市物业服务价格指数按各城市样本项目建筑面积加权平均计算。
2.3 数据采集
物业服务价格指数的数据采集工作以企业填报、电话调研、实地调查为主。
1）调查内容。一是物业服务水平，包括物业项目的软件及硬件两大方面，具体细分项参见《中国物业服务星级评价标准体系》。二是物业服务价格及建筑规模等基本信息，物业服务价格是项目的月均每平米物业服务费用；建筑规模是项目总建筑面积，是计算物业服务价格指数时的权重，其他基本信息包括项目名称、竣工时间、入住时间、所在区域等。
2）数据来源。一是通过中房指数系统（CREIS）数据库，获取该城市住宅项目名单及基本信息。二是通过对物业项目实施电话访问和调查，收集物业服务价格等相关信息，对有地址但无联系方式的项目实施实地调查。三是通过物业服务企业填报其在管项目的相关信息。
3）数据补充。对于无法取得价格数据等基础资料的样本，将采取两个方式补充，一是将没有价格数据的样本项目用同区域、同星级样本项目的价格推算；二是对无法获得当前建筑面积的样本项目通过批准销售面积等资料来估计。
4）数据整理。调查所得的原始数据需进行必要处理。，对原始数据只有单户物业服务价格数据的项目，根据项目的户型面积等估计项目的月均每平米物业服务价格，以便于指数计算；对原始数据中的项目进行统一的区域划分，并根据分析需要对数据范围进行适当的调整等。第二，对异常数据进行检验。按照所在区域和物业服务星级进行划分，计算每档样本均值X和标准差S，正常样本数据应在两个标准差（X-2S，X+2S）即95%的置信范围内，超出此范围的数据应剔除，剔除后再计算样本新均值和标准差；再检验，再剔除，直到无异常数据为止。
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