主持人：现在国内是否有呢？
张维伦：谈到基金，国内游三个基金，一个是证券基金，买股票就是，这个很成熟已经立法了。第二个是股权基金，就是风险投资，VC，PE，现在也风风火火了。第三个产业基金，这个基金募集起来就是定向投某个产业，他不是以股票的炒卖和股权的炒卖为盈利的目的，他的目的是把产业做大，发展起来，得到长期的，这个叫产业基金。产业现在中国还没有立法，所以现在做这个可能是违法的，但是已经研究很长时间了，去年在天津已经有个试点了，天津渤海湾产业基金，现在的产业基金投人员产业，基础设施产业，还没有真正谈房地产产业。但房地产这个问题一定要靠流水，道理很简单，房地产的需求刚性放在这里，中国13亿人要城市化，每年大概几亿刚性需求，但是风险是银行70%是贷款，所以房地产不能占到70%贷款，银行也不答应，我就收你一点利息要承担这么多风险，银行由原来的银根紧缩之后，整个产业资金缺口，没有钱投房子盖不起来，供应就减少，这个就是为什么这几年房价很难降下来根本的原因，解决的方法就是加大供应，价钱才可以降下来，这就需要产业基金，产业基金和银行信贷最根本的区别，银行信贷是以土地抵押为基础的一种融资方式，这个能够回答刚才为什么开发商不计成本拿地，为什么面粉贵过面包，因为开发商只是银行一个代言人，银行关心不是这个项目是否赚钱，关心是这个地是否值钱，所以从这个角度来讲拍的越高越值钱，就象金沙洲的楼盘，拍地价就6000元/平方米，现在保利一出来才卖6000元/平方米，企业受损失。所以要改变整个问题的核心，就是投资结构转变，基金管理的核心是委托理财，为什么要委托他理财，所以文化的基本点，还是房地产有资源竞争变为管理竞争，以后不光是项目管理的竞争，而且是基金管理的竞争，找银行贷款，死路一条，找建筑单位，专业公司做这些可以，但是是下策，只有基金是真正的解决之道。
主持人：你有没有想要组建一只产业基金呢？
张维伦：坦白讲我们现在在发行基金，为什么谈这些事情，我们的确经历过这10年的开发，而且自己感觉这个是真正的解决途径，借钱毕竟不是一个事，借钱大家都有风险，所以整个金融系统最核心的问题就是，借贷是整个系统的盲点，但是产业基金的钱不是借的，都是投资人的，是投资人就会觉得这快地他评估，究竟我拍下来是否可以赚钱，不是拍下来这快地可以抵押给银行多少钱，这样的话很多地块就不会不计成本去拍了，地价就会真正降下来，如果这种融资结构一天不改变，高地价的情况不会改变，开发商的风险也不会减少，这个是整个产业真正面临的巨大质变。我把话放在这里，五年之后中国房地产唱主流不是万科、中期这些企业，是基金，因为中国现在是畸形发展的，十大富豪六个开发商，国外最有钱是巴菲特，他是基金管理人，不是开发商。
简单一个类比就会知道，万科、中海他们昨天能够成功，并不意味着明天还可以成功，所以我的观点是不能学他们昨天的成功，把一转型把昨天那套全部丢掉了，你在那里学，现在万科已经开始转型了，搞基金，为什么我们总爱学别人丢掉的东西呢？为什么不可以直接到基金呢，就是一个思路的转变。
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