张维伦：广州维森置业有限公司董事长
主持人：首先是个主题，在这种情况下，面临这种困局的时候，房地产企业同时也具备了更多的挑战，挑战的同时机遇是不是也存在呢？首先请张总就这个问题，尤其在现在的环境下，对于房地产开发企业来讲，有什么样的建议呢？
张维伦：我首先做一个抛砖引玉。这个问题是一个老问题，我希望今天能够探讨出一个新的回答。房地产肯定面临一个危局，这个不是今天才有的，房地产宏观调控是03年就开始了，已经有五年了，03年次宏观调控是“121文件”，当初我在奥园，那个文件一出来反响很大，建设部就召集开会，我去北京，建设部那次会议的规格比较高，是各地找一个开发商代表，我作为广州开发商代表去北京开会，去到北京之后，开完这个会议之后，我基本上知道这次宏观调控大概会是什么样子的，房地产泡沫次爆发，每次调控都是有特性的，次调控就是一刀切。在这个会议上建设部站出来他们不同意要121文件，121文件出台之前没有征询他的意见，也有很多开发商，任志强、潘石屹都过去了。会议结束之后，我最后发言，我的观点很简单，实际上121文件没有很多实质性的东西，比如房屋要封顶才可以卖，广州4、5年前就是这样，只不过北京的开发商钻政策的漏洞，没有执行太久，问题不是政策的本身，问题是政策的背后，是新一届政府上台对整个房地产产业的态度问题。
那之后又出一系列的文件，根据我的经验，这次调控跟以前的不同以前是硬着陆，这个事软着陆，这个是真正的调控，不希望过热，但是也不会希望这个产业倒掉，这个是我对政策的解读。从那次开会到现在，我发现一个问题，那次开会也是很多开发商坐在一起谈，在这五年当中我也参加过很多次的会议，谈完之后一切照旧。我做了一个转变，我从奥园出来，但是我发现很多开发商从五年前谈到现在，导致现在开会都不愿意来了，他们觉得谈多了也没有用，还是干脆卖房。这是一个现象，在大宏观调控背景下，开发商应该如何应对，这个让我想起一本书《谁动了我的奶酪》。我觉得很有必要重读这本书，所有的开发商都要读，开发商的奶酪被动了，不单是动一块，这五年是这本书很好的解读，我记性不太好，有几个小老鼠，总体来讲有三个应对的策略。
种闻风而动，有人要动我奶酪，赶快找新的奶酪。
第二种半推半就，他真的动了我的奶酪，现在固然少了一块，那个小子又跑去找新的，我跟着他一起找。
第三种有人在动，我现在手里还有一块，还有一点，坐以待毙。
所以我觉得开发商从大的方向来讲就是这三类，这三类里面很重要的就是我们怎么样应对这样的转变，怎么样寻找新的“奶酪”，一个新的板块，在寻找新的奶酪过程当中有一点要想明白，是什么样导致这个转变，是谁来来我这块，他还不会动其他的，我找到新的奶酪，会不会今天找到明天他又来动，这个就要开发商分析清楚宏观调控背后的原因，和他对这个产业真正带来的转变是什么？把这个搞清楚之后，有“观停并转后”，所以整个政策对产业根本的促进，我觉得使整个产业发生根本的转型，由以前的房地产是资源性产业，有关系可以拿到地，拿到地就可以赚钱，找好的关系资源和财务资源就可以赚钱，所以所有开发商都是资源性的。在这次调控之前，像万科这类的好企业能够脱颖而出呢？因为他在人家都在进行资源竞争的时候，他首先考虑到管理，不说他管理做的很好，万科没有很好的关系拿到很好的地，那拿到都是很偏远的地，就想把这个偏远的地开发好，万科肯定是一个成功的企业。问题是是否可以继续成功，我们一定要知道过去成功和失败的原因，这次宏观调控最核心就是把资源竞争门慢慢关上。房地产最主要的三类资源：
个财务资源就是银行，70%是银行贷款，政策现在在调控，这个口慢慢关系上面。
第二类资源有钱拿不到地也没有用，土地资源以前可以协议转让，现在必须招拍挂，这个门也慢慢关上，所以一夜之间很多开发商傻眼，以前花那么多金钱和精力搭建起来的银行关系和政府关系都没有用了，必须挂牌。
第三类新的专业公司资源，你可以用，他可以用，都可以使用，所以一夜之间大家忽然发现觉得束手无策，以前10多年积累下来的东西都没有用了，这个就是目前开发商面临的困局。
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