[摘要] 由广州市房地产业协会、佛山市房地产业协会、佛山日报社、广州日报社、房地产导刊社主办的2008第二届广佛都市圈人居发展论坛于2008年5月28日在佛山宾馆举行。
在这样的形势下，房地产业有什么样的影响呢？它的形势是什么样呢？
季度，房地产市场供求形势明显变化，在国家不断加剧房地产市场调控政策，特别是去年集中的政策，特别是金融政策起到了釜底抽薪的作用，07年以来促使住房消费预期发生了变化，住房市场出现明显的观望氛围，每个地方成交量都在持续下降，不仅仅珠江三角洲，包括上海，北京。今年1月份商品住房的销售面积是9500万平方米，同比仅增长0.3%。比上年同期增速下降了13.4%，住房供给方面，07年末商品住房新开工面积9.46亿平方米，同比增长19.4%，比上年同期提出了4.4%，一方面需求销售在减少，另外一方面供给增幅在提升。另外房地产开发投资持续增长，今年1—3住宅投资增长了34.7%，增长不算满，同比加快4.3%，住宅施工面积同比增长29.1%，增速同比加快7.7%，住宅竣工面积增长27.4%，增速同比加快15.9%。只有销售面积涨幅出现了比较大的下降，所以这个也是房地产供求形势的变化。
看一个图，销售面积是黄色的，黄色的曲线非常快的速度降下来，其他都在不同程度的上升，只有黄线一下子下来。
今年以来继续加强土地市场调控，07年强化土地市场管理的基础上，今年一季度国务院下发《关于促进节约、集约用地的通知》目前是研制和遏制囤地，囤积居房的行为，使土地尽快投入到供应，来缓解供求矛盾比较大的情况，一季度一些城市住宅用地多次出现了流拍的现象，刚才我看房地产导刊也讲，土地原来是非常抢手的，现在多次出现了流拍，我们开发商拿地也更加理性了，那种面粉高于面包价格的情况，可能现在很多地方已经不存在了，起码在拍地的过程当中，已经注意到了这个问题，另外1—3月份今年完成土地开发的面积同比增长了11%，增速比上年同期提高了10.6%，所以土地政策对土地加快开发速度起到了比较大的作用。
房价总水平仍在升高，07年70个大中城市房价同比上涨5.6%，今年一季度虽然销售再往下走，涨幅在下降，但是新建的普通商品房价格同比上涨13.5%，12.8和12.1%，仍然以10%以上的速度在上涨。价格水平还是有所提升的，这个是一手房。二手房的价格走势也比较强，什么原因呢？大家也在分析，和市场的销售变化并不一致，我们珠江三角洲的地方放在还在下降，不仅是涨幅下降的问题，的价格也在下降，大家分析在很多地方，尽管交易量已经下降了，但是价格还仍在撑着，所以也有人判断，我们百日之内会有很大的变化，在这种情况下，可能会有一些企业撑不住，刚才陈会长讲要挺住，但是有一些挺不住了，有一些还可以挺住，特别是在座比较有实力大规模的开发商，价格一降下来对人们未来心理预期产生影响更大，深圳出现了很多人要退房等等很多的问题，同时加剧了人们对未来预期的判断，所以在这种情况下，价格跟我们刚才的销售相比，价格仍然在往上走，看的非常明显。
市场供求双方僵持，市场出现了分化，今年1—3月份房地产开发资金的来源结构，消费者购房的订金，按揭所占的比例下降了，国内贷款的比重略有上升，开发商自有资金和自筹资金的比重在增加，这个就是我们现在面临房地产开发的现实。
在这种情况下，不同城市房地产走势也在发生变化，广州和深圳珠江三角洲房地产出现了逐步回落的态势，其原因是因为这一两年投资气氛比较浓，价格上涨太快，最典型的是深圳，上涨太快，一年之涨的幅度非常惊人，而且投资需求购房所占比重比较高，推动价格上涨，所以到了一定的程度市场一定是撑不住的，要理性回归，广州和佛山这两个地方，不像深圳上涨那么快，上涨那么疯狂，但是这一段时期以来，上涨的幅度也是比较大的，也有一个理性回归的行为，特别是在消费者预期发生变化的情况下，我听说佛山这个地方比东莞、深圳还要好一些，这个是经济大势所趋，不是一个地方所能抵抗住的。
上海和杭州涨幅也在下降，但是价格降的不是很厉害，是因为实际上从05、06年对这个地方的影响比较大，特别是对上海，上海价格前一轮已经有了回落，去年年初又在上涨，所以这一轮和珠江三角洲变动的趋势和轨迹是不一样的，但是现在上海的涨幅也在回落，包括接近与中心地段的房子，另外交易量也再大幅度下降，我上个月到那边去，上海市房地产企业情绪也比较低落，认为4、5月份的回暖可能也没有像预期那样。另外北京的房价仍然在持续的上涨，当然交易量也在下降，大型的房企在北京的数量比较大，刚才戴市长讲，广东很多大型房企在北京市场投资，他们抗风险能力还是比较强的，尽管交易量在明显下降但是还在挺着，北京是一个甚至是世界性的市场，所以业带来了整个市场走势出现了分化，特别是珠江三角洲地方表现最为明显。
所以这样分析起来可见08年房地产市场，加上宏观调控作用，房地产供需双方将是博弈过程，房价总水平仍在高位，我们可以看出来总体上中国的房地产市场已经进入了一个整体调整的时期，如果去年下半年看不是很明显的话，通过今年前五个月形势来看，可以说中国的房地产进入到一个调整期，这个调整期也是客观的，任何一个市场不会是直线型往上走，一定是文武之道一张一驰，快速发展五年以后，一定有盘整，盘整以后在新的起点上再往前发展，防止大起大落，现在来看还没有到大落的程度，还是一个理性的调整回调的时期，所以我们认为总体上还是合理的，有一些地区像我们这个地区受的影响可能更大一些，但从来看，确实进入到整体的调整时期，我们对大的形势判断。
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